호주의 좋은 세금 혜택을 알고 계십니까?
세금 혜택이란 부동산 투자자에게 가장 큰 매력 중 하나입니다.

호주의 세금 혜택을 알려드리겠습니다.

네거티브 기어링
부동산 투자를 위해 융자를 받았을 경우에 해당되는 혜택입니다. 부동산 렌트를 해서 얻은 수입에서, 공제받은 비용들을 뺀 것이 융자 이자보다 적다면 네거티브 기어링 혜택을 받을 수 있습니다. 그로인해 연간 수입에서 렌트 지출 전체를 공제 청구가 가능합니다. 네거티브 기어링을 하면, 부동산 소유 비용을 전체 수입에서 공제 할 수 있습니다. 이것은 세금 납부 의무가 줄어드는 것과 같습니다.

양도소득세(CAPITAL GAINS TAX)
호주에서 양도소득세는 재산을 팔았을 때 생기는 양도소득에 과세되는 세금입니다. (투자 부동산 포함, 1985년 9월 19일 이후 얻은 거주용 집은 불포함). 연간 회계연도에 양도소득이 손실보다 클 경우 양도소득세 의무가 생깁니다. 호주 양도소득세의 장점은 199년 10월 1일 이후 얻은 투자용 부동산을 12개월 이상 소유했을 경우 양도소득세가 반으로 줄어듭니다. 이 말인 즉슨, 최고소득자일 경우 양도소득세율이 최고 24.25%입니다. 양도소득세는 개개인마다 차이가 있을 수 있으니 전문 택스 플래너에게 조언을 구하는 것이 좋습니다.

세금 공제가 가능한 호주 부동산 관리비용
같은 회계 연도에 즉시 세금 공제할 수 있는 부동산 관리 비용은 다음과 같습니다 

• 렌트 입주 광고 비용
• 아파트 Body Corporate 비용 (Strata Fee)
• 카운슬 비용과 토지세
• 전기세, 가스비, 물세
• 정원관리 비용
• 보험 – 건물, 내부포함
  대출 이자
• 부동산 렌트 에이전트 수수료
• 병충해 방제 비용, 수리비, 보수비
• 경비 정찰 비용

여러 해 동안 세금 공제 가능한 비용
여러 해 동안 세금 공제가 가능한 투자 부동산 관리 비용은 다음과 같습니다

• 부동산 융자 비용 – 융자 설립비용, Title search, 융자 문서, 융자 브로커 수수료, Stamp Duty
• 카펫, 가구, 커텐의 감가상각
• 캐피탈 작업 – 건물 증축, 개조, 구조상의 개선

부동산 세금 상식
Australian Industry Development Bank: ANZ, NAB, Westpac, Commonwealth Bank가 공동 출자하여 구성하고 자원개발이 목적이며, 동 은행의 자회사로서 Australia Bank Export Refinance Corp.를 설립하였다.

Primary Industry Bank: 일차산업의 금융을 지원한다.

상업금융기관 (Trading Bank)

현재 11개의 상업은행이 있다.

National Australia Bank of Australia (NBA)
State Bank of New South Wales
Australia and New Zealand Banking Group Ltd (ANZ)
Commonwealth Bank of Australia
Westpac Banking Corporation
Bank of New Zealand
State Bank of South Australia
Australian Bank Ltd
The Rural Industries Bank of Western Australia
외국금융기관
City bank, Barclays Bank Australia, Bankers Trust Australia, Hong Kong Bank of Australia, Natwest Bank Australia 등이 자산 규모면에서 상위에 랭크되고 있다.

한국은 외환은행 및 한일은행이 현지법인으로 지점을 운영하고 있다.

저축은행
저축은행은 상업은행(Trading Bank)의 자회사로서 저축 및 여신을 목적으로 한다. 현재 약 5592개의 지점이 있고 시드니, 멜버른 등 대도시에는 3115개의 지점이 있다.

주택은행
저축은행의 일종으로 주택자금 대부를 전담한다.

Permanent Building Society: 주정부 및 자치지역의 금융법에 따라 설립.

– 단기금융

주요 단기금융 수단으로는 무역어음, 당좌대월, 융통어음과 기업간 대출 등이 있다.
무역어음제도(Commercial Bill Facilities)는 일반상업은행과 머천트뱅크(Merchant Bank: 환어음 인수 및 사채발행을 주업무로 하는 개인회사)가 취급하고 있으며 차입자는 통상 30~180일간의 자금융통이 가능하다. 동제도는 단기차입수단으로서 뿐만 아니라 회전대출(Roll Over)방식에 의해 3년까지의 중기 자금융통도 가능하다.
은행으로부터 당좌대월(Overdraft)제도는 기업의 단기운전자본차입 수단으로 가장 많이 이용되고 있다.
융통어음(Promissory note)제도는 150여개 공공기관 및 민간기업이자

-모기지론(Mortgage Loan)

호주에서는 주택을 살 경우에 대부분이 주택저당은행융자 즉 모기지론을 이용해서 구입한다. 이 대출상품은 합의된 대출기간 동안에 상환하게 되고 경우에 따라서는 목돈을 갚아 조기상환 할 수도 있다. 모기지론은 차입자가 실제적인 소유권을 갖지만 은행은 대출금 상환이 이루어지지 않을 경우 주택을 매매하거나 소유할 수 있는 권리를 갖게 된다.

부동산 관련 조세

-임대소득세

-양도소득세

단기차익 이외의 양도차익

1985년 9월 20일 이후 취득한 자산(호주내 소지 토지 및 건물)에서 실현된 양도차익에 대해서 양도소득세가 적용된다. 이 세금은 실질 양도수입에 부과되는데 취득자산의 취득원가 또는 취득가치를 평균소비자 물가지수로 환산한 가치를 초과하는 매각차액만이 과세된다.
실질 양도소득은 그 소득을 실현한 실체(개인 또는 법인)에 적용된 한계세율로 과세된다. 즉 개인은 종합소득에 합산되어 과세되므로 개인의 한계소득세율이 적용되며 법인의경우는 법인세율이 적용된다.
소액투자자에 대해서는 양도차액전액이 최고 한계 세율로 적용되는 것을 방지하기 위하여 평균법 (Average Process: 양도차익의 20%와 기타소득의 합계액을 표준으로 계산한 세금의 차액을 5배하여 양도차액에 대한 세금을 계산하는 방법)을 사용할 수 있는 단서조항이 있다.

– 단기 양도차익

납세자가 자산취득후 12개월안에 처분 또는 처분계약을 체결한 경우에 생기는 양도차익을 단기양도차익이라 한다. 이 경우에는 물가수정 없이 취득 당시 원가를 초과하는 매각 가액이 과세대상 양도소득이 된다.

-토지세 (Land Tax)

Valuer General Office에 감정된 고시가격이 16만 호주달러이상이 될 때만 지불한다. 대부분의 주정부는 토지의 가치를 기준으로 매년 2% 내지 3%의 토지세를 부과한다.

-인지세(Stamp Duty)

인지세는 잔금결제로부터 통상 약 1주일전에 납부하게 되는데 NSW주에서는 계약체결일로부터 2개월이내에 납부 하지 않으면 가산세를 물게 된다.

퀸즈랜드주의 경우는 계약의 조건(FIRB인가등)이 모두 성취된 때로부터 30일내에계약서를 세무서에 제출하여야 하고, 세무서로부터 세액통지를 받으면 그로부터 다시 30일내에 납부하여야 한다. 그리고 인지세는 잔금결제전에 납부하여야 하므로 잔금결제자금을 은행에서 차입하는 경우 인지세액은 별도로 준비하지 않으면 안된다.

1. 초기 상담
융자 전문가와 이 단계를 통해 고객의 상황, 필요 사항 및 주택 융자 뒤에 있는 목표에 대해 논의한다.
이 논의가 끝나면 고객의 주택 융자 자격이 되는지 여부를 결정한다.

2. 융자신청 증빙서류 준비
주택 융자 신청서류 체크리스트를 사용하여 신분증, 급여 명세서 및 은행 거래 내역서와 같은 증빙 서류를 준비하여 융자 전문가에게 송부한다.
모든 지원 문서를 한 번에 제공함으로써 빠르고 정확한 평가를 제공할 수 있다.

3. 예비 평가
융자 전문가는 증빙 서류가 접수되면 고객의 상황에 대한 예비 평가를 완료할 수 있다.
예비 평가는 대출의 관점에서 가능한 문제를 식별하는 매우 상세한 절차입니다.
이 절차를 통해 고객의 대출 능력과 대출 한도를 계산할 것 입니다.
융자 전문가는 고객에게 적합한 대출 상품과 이자율을 안내 할 것입니다.

4. 대출 기관에 제출 (Submission)
가장 적합한 대출 절차가 선택되면 대출 기관에 신청서를 제출할 준비를 합니다.
대출관련 최종 신청서 및 개인 정보 보호 양식에 서명하도록 요청할 것입니다.
서명한 서류를 받으면 기존 증빙 서류와 함께 대출 기관의 시스템에서 제출한다.
대출 심사 기간은 은행마다 차이가 있다.

5. 조건부 승인 또는 사전 승인 (Conditional Approval / Pre-approval)
조건부 승인 또는 사전 승인은 완전한 승인이 아니다.
이 단계에서는 몇 가지 조건에 따라 대부분의 은행 대출 정책을 충족했다라는 의미이다.
일반적으로 이는 고객이 아직 부동산을 찾지 못했다는 것을 의미합니다. 이는 고객의 주택 융자가 부동산 가치평가 결과에 따라 승인 될것을 의미합니다.
고객은 부동산을 찾기까지 이 사전 승인은 최소 3개월에서 최대 6개월까지 유효하다.
3개월이 지나 사전 승인을 연장해야 될 경우 일반적으로 새로운 급여명세서를 제공해야 한다.
사전 승인을 받기전에 매매계약을 체결하고 보증금을 지불한 고객의 경우 위험할 수 있습니다. 정식 승인을 받지 못하면 보증금을 잃을 위험이 있기 때문입니다.

6. 부동산 가치평가 (Valuation)
원하는 부동산을 선택하면 감정사가 해당 부동산을 검사하기 위해 약속을 잡을 것입니다.
이 감정사는 은행내 고용된 자산 평가자가 아니며 독립적으로 운영되는 별도의 회사입니다. 이는 부동산 가치평가의 형평성을 위함입니다.
대부분 새 건물의 경우 감정사가 직접 방문하여 가치평가가 이루어지지만 기존 주택의 경우 시스템으로 평가가 이루어지는 것이 가능합니다.

7. 공식 최종승인 (Unconditional Approval / Formal Approval)
최종승인은 부동산 가치평가 보고서가 제출되고 은행이 더 이상 조건부 없이 은행 대출 정책에 충족되어 승인된 것을 의미한다.
은행에서 승인을 마무리하기 전에 추가 문서를 요청하는 경우가 있습니다.
이는 복잡한 신청이나 대출 기관이 필요로 하는 모든 것을 미리 제공하지 않은 경우이다.
부동산 가치의 80% 이상을 빌리는 경우 LMI(Lenders Mortgage Insurance)를 위한 별도 승인도 필요할 수 있습니다.
이로 인해 최종승인에 도달하는 데 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다.

8. 대출 제안서 발행
대출이 공식적으로 승인되면 대출 기관은 고객이 대출 제안을 수락하기 위해 서명하도록 대출 계약서를 보낼 것입니다.
일반적으로 융자 전문가의 상세 설명으로 서명이 고객과 이루어집니다.
계약서에 서명했으면 대출을 마무리하는데 필요한 모든 요구 사항과 함께 대출 기관에 반환하면 됩니다.

9. 세틀먼트 (Settlement)
세틀먼트는 대출금이 판매처로 지급되는 날이며 구매자에게 명의가 옮겨지는 날을 의미한다.
대출 기관은 고객의 대출 제안서를 최종적으로 검토하고 세틀먼트시 필요한 서류를 변호사측에 받고 준비하는 단계이다.
이 단계에서는 대출 기관, 구매처 & 판매처 변호사가 중심적으로 세틀먼트는 운용한다.
변호사들은 대출 기관과 세틀먼트 시간과 날짜를 예약합니다.
주택 재융자의 경우, 고객의 새 대출 기관은 기존 대출 기관과 협의하여 대출을 상환하고 모기지 소유권을 인수할 것입니다.
세틀먼트는 과거에는 통상적으로 모든 이해관계자들이 지정장소에 서류를 가지고 만나서 교환하는 방식으로 진행되었다면 최근에는 PEXA라는 온라인 플렛폼으로 좀 더 편리하게 전행되고 있다.

비즈니스 사업 준비 및 등록
사업을 시작하기에 앞서 가장 먼저 해야하는 것은 사업 계획을 짜는 것입니다.
사업 계획은 앞으로 진행해 나갈 사업의 지표가 되고, 업무성과의 평가 기준이 되기도 합니다. 또한, 사업이 진행될 때에는 일어나는 문제들에 대해 어떤 방향으로 어떻게 처리할 것인지 해결의 방향을 제시해주며, 업무 시간이나 자원을 효육적으로 사용하도록 도와줍니다.

사업 계획은 사업의 미션이나 비전 같은 전반적인 계획부터 매출목표, 달성수익, 마케팅 등과 같은 구체적인 목표까지 다양하고 자세하게 설계되어야 합니다.

다른 성공 기업의 플랜을 무조건 따라하기보다, 본인의 사업 목표와 목적에 알맞는 효율적인 계획을 짜는 것이 가장 중요합니다.

또한 사업 계획을 짜는 것에 너무 많은 시간을 투자하기 보다, 짜여진 계획에 따라 올바른 길로 사업 방향을 맞추어 나가는 것이 더 효율적이라 할 수 있습니다.

기존에 진행되고 있던 사업체를 인수하려면, 사업체 인수의 장단점을 충분히 고려하고 결정하여야 합니다.

기존 사업체 인수는 사업체 기존의 수익성을 어느정도 보장받을 수 있다는 장점이 있지만, 바뀐 경영진에 대한 인식의 변화로 매출이 감소할 수도 있고 권리금으로 인해 막대한 비용이 발생할 수도 있습니다. 따라서 사업체 인수 전에 해당 사업이 가지고 있는 현재의 수익성과 잠재적인 수익성, 시장분석, 발생비용 등을 상세하게 조사하고 고려해야 합니다.

고려사항의 예로는 이전 소유자가 사업체를 판매하는 이유, 매출, 비용, 수익, 자산, 부채, 관련 계약서, 세금 임대, 사업체 구조 등이 있습니다.

사업체 구매 시 고려사항

사업체를 인수할 때에는 모든 사항이 제대로 인수되었는지. 계약문제나 세금 문제가 잘 마무리되었는지 확인하여야 합니다.
구매 계약서에는 구매 가격, 자산과 부채에 대한 정보 등을 고려하여야 하며 계약서가 사업체의 모든 정보를 포함하고 있는지 확인하도록 합니다. 또한. 고용계약서. 라이센스, 특허, 보험, 영업활동 제한 조항. 소송 등에 관한 내용도 반드시 확인하여야 합니다. 확인해야 하는 내용이 많고 사업체 인수시에 가장 중요한 것이 계약서이니 만큼, 사업인수계약서를 확인할 때에는 관련 변호사와 함께 확인할 것을 추천하며. 재무 상황에 대해서는 공인회계사와 상담을 받는 것이 좋습니다.

거래제한조항

사업체를 매매할 때에는 일반적으로 거래 제한 조항이 계약서에 포함되어 있습니다. 이는 사업체를 판매하는 사람이 일정 기간동안 일정 구역에서 같은 종목의 사업을 진행할 수 없도록 하는 조항이며. 때로는 이 조항이 고용계약서에도 포함되는 경우가 있습니다.